2016年10月20日晚上22：00，在第十一期学加私董会上，举办了一期话题为“文旅地产与土地流转政策”。特邀请了业界大咖为我们带来权威的经验介绍。这里，特为您摘录专家观点。

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干货分享

土地流转遇到的坑，我五天五夜都讲不完。那时的我很傻很天真，结果天真的我被坑得不要不要的。

曾经我在湖北投资了一个集玫瑰种植、产业深加工及旅游的三产融合的项目。大家都知道，大城市的周边是没有足够大的土地保有量可供流转的，所以一般还是去农村以及乡下发展。我从广州到湖北投资，政府很热情，说万事好商量。我当时特别开心，以为只要土地量大我就能想干什么就干什么，没想到背后是巨大的坑。

土地流转分为一般农田、基本农田和高产农田、荒地、林地，还分为村集体用地和个人用地，不同的属性价格也不一样。但是，这些价格不是越低越好！正如我前面所提到的10000亩的低价土地，里面却有400多座坟地。当地的政府对此也没有预见性，因为农村的坟地很多还有风水讲究。我能处理掉吗？这不是钱能处理的问题啊。经过各方协调，终于得到了一个妥当的解决。可我整个人也算是脱了一层皮了。

各位在投资之前一定要先去了解那块地里有多少坟地、多少池塘，分别属于谁，而且在签协议时，一定要和村集体去签。超过三十年的土地流转协议是无效的。政府做见证，通过村集体来将个人流转到集体，集体流转到个人，政府的缓冲可以避免很多和村民之间的矛盾。

关于土地流转的哪些政策可以加以利用，我刚刚所讲的坑爹案例仍是一个十足的反面教材。

我的玫瑰产业园是属于第一、二、三产业融合发展，俗称“第六产业“。我算是第一个吃螃蟹的人，也没有政府服务过我这样的项目。我先找分管农业的市长，按种植标准寻求扶持和补贴，结果少得可怜，开始说是100块一亩，后来好不容易说到200块。

我想说的是，每个地方补贴的项目和力度不一样，而我很傻很天真，一没和政府谈条件，二没提要求，说来就来了。我一直觉得打铁还需自身硬，我还是要把自己的东西做好，如果只是为了骗政策，我没必要跑那么远。

后来农业和旅游的政策一起上，政府就一起给我鼓励和扶持。经历了坟地事件，看起来可以风平浪静发展的项目，又遇到了大坑。

我们之前和政府白纸黑字签了合同，政府该干什么、我们投资的金额、什么时候完成到什么程度都写得清清楚楚，没错，这是一个保障，但是人算不如天算，湖北8月大洪水，天灾人祸。谁都不想碰到这样的事，谁让我碰到了呢？只能认了。

于是政府顺理成章地把8月该做的事情拖到9月，等到9月还要灾后重建，又拖了一个月，却又遇到当地政府领导换届。我真是欲哭无泪。

在这里，我以我悲惨的经历提醒大家：每个地方的政策不一样，最重要的是领导要重视，什么都好办。但是，虽然领导表明态度，但领导不熟悉业务，不能去帮你做事，你会遇到很多问题，这个时候还是需要自己动脑子解决。

至于如何与村民打交道，我的意见是：不要和村民谈理想，他们很现实。所以你只需要告诉他们给多少钱做多少事，不要指望能和村民成为利益共同体。

如何解决与村民的矛盾？但农田就像大熊猫，碰都不能碰，但在把第三产业融合进项目的时候，我们要涉及到盖一些建筑。怎么办？新农村改造嘛，成本比重盖房子高；签了合同又没用，农民经常反悔啊！但是在大众眼中农民又是弱势群体，出了什么事最终矛头都会转到自己身上，得罪不起的。

所以我们最终买了项目地的两个村，双证齐全，就没有什么问题了。这也是一劳永逸的，只是搬迁时会遇到一些问题，但都不是大事了。

虽然各种麻烦，但我一直安慰自己，没事，还年轻，还能折腾一下，如果年纪大点或者心理承受能力差一点，我可能早就喝农药或者上吊了。

这期私享会的主题很棒，却也很沉重。这个话题我也一直在研究。我曾经是个职业律师，现在是旅游景区的经营者，所以对土地一直很有感情。

什么叫土地流转？就是所有权还是属于村集体所有，承包权属于村民，经营权则是第三方，三权可以同一，也可以分立。所有的文化旅游的经营者，没有土地就像做饭没有大米，如何流转土地是每个经营者必须面对的问题，也是一个难题。

就拿我自己来举例子吧。我在珠海的项目投入很大，无论是人力、财力还是物力都是大手笔的，但我犯过很大的通病——说白了，中国农民还是有小农意识的，在乎眼前利益，但他们也有优点：简单、质朴、热情。我们不要对农民太商业化，也不要计算得太精准。

值得注意的是，农民是很善变的，今天谈好明天就变，明天谈好后天就要变，所以能赶紧签合同就尽量签。我曾经掉进一个坑，当初判断一亩地800块，又来签合同的时候就变成了2000块，增加了很多成本。原因就是因为我们开始不是很懂农民。

到底怎么和农民打交道?在这里我可提供一些我的经验：

·农民工作怎么做：依法、自愿、有偿。

·对于农民的土地流转方式：转包、出租、互换、转让、股份合作。只有好土地流转好了，才能利用大规模的土地进行专业到户、家庭农场开发和农民合作社建设，所以土地是旅游地产的核心。

·怎么和农民建立感情：参与村民的红白喜事，给老人拜年派利是，摆重阳节晚宴，要用心沟通。

我们设计了一个很棒的商业模式，在这里可以分享一下。在这个商业模式里，我们不仅掌握了土地的主导权，还能够以共赢发展为原则，使企业、农民、政府共同推动，实现可持续发展。

这个模式就是设立农业合作社。村民以耕地和鱼塘承包权入股，村集体以使用权入股，我们公司作为控股，设立农业合作社，和我们签订合同，快速实现土地流转。由企业牵头，与村集体共同设立合作社，村民获取分红，也发挥了村民的积极性，最关键的是这种方式在珠海可以直接融资，包括配套设施政府也会支持。

这样做的好处很多：1.规避土地经营风险。土地控制主体是我们公司，我们通过合作权获得土地权，减少了我们作为承租者的风险。 2.改变了和村民的关系，变对立关系为利益同一关系，避免矛盾。 3.切实提高了农民的收入，我们帮他保底，增加就业岗位 。4.加强农业和企业的紧密联系，农业合作社可以直接进行生态农业的统一管理，就像物业管理公司一样 。

·特别提醒：一定要注重跟村委的合同范本，条约一定要简明清晰，并注意增加违约成本，以多方共赢的核心理念进行土地流转。

（农合论坛总设计师，也就是大家熟悉的赵财神老师）

我来讲几个关于土地的故事，都是真事儿。希望对大家有所启发。

· 故事一 ·

2004年，我们在河北拿了一块农民的地，离北京只有90公里，本来打算用作建设用地开发成别墅。这个项目叫原乡美利坚，参考美国西部的别墅项目，在北京也获得过多次原创大奖，国内独一份儿。

为什么能拿到这块地？因为当时我哥在延庆，我就在延庆边上拿下了这块2000亩的山坡地，是农村的荒地，但政府说农民的地不能拿，也没政策。怎么办呢？第一步，和我们合作的北京土地局的一个科长找到了农民，说服农民签协议放弃土地，这样一来，土地就没主了。第二步，这个地不算集体土地了，也不算国有土地，那时候也没政策，也没有收储的概念，县土地局也就不知道怎么处理了。

没想到这时候赶上了2006年的“国七条”，县政府一害怕就搁置了。这时候一个契机出现了，胡锦涛到怀来看望老县长战友，拉上了副县长，一起去石家庄开会。胡锦涛问：“你们的发展有什么需求啊？”他们说明了实情，然后才发现那“国七条”只是限制城市房价和占用耕地，而在农村的那片耕地和这根本没什么关系。

于是我们连夜在土地局和规划局开会，弄下了这块地。这是一个农民集体荒地变成弃地又变为我们挂牌的国有土地的案例。

我们花了500多万买下这块地，以3000万卖给美国一个上市公司，成为京津冀地区的最有特色的美国西部小镇。

· 故事二 ·

我帮助朋友在石家庄的郊区做了一个项目——农业迪斯尼。起初，我的朋友拿了 300亩建设用地，而在石家庄的郊区，已经达到了2000一亩，他竟然拿来盖不赚钱的大棚!于是我建议他搞娱乐项目，一年种三次菜就能摘三次、赚三次。

后来，这三百亩地两百亩盖了越冬棚，另外一亩盖了两个恒温棚， 一个做成了农业迪斯尼，一个做成了主题餐厅。你们猜这主意成了没？投资2700万，政府补贴了900万，等于只花了1800万。而我们一年盈利了2000万，回本。

一般情况下，基本农田盖大棚是不允许的，那我们的项目政府为什么同意了？因为石家庄要发展蔬菜经济，所以睁一只眼闭一只眼，其实地方政策有时候和中央是矛盾的。我们还有娱乐项目，也是打擦边球，以政府的名义盖恒温大棚，里面的设施叫做中小学生农业教育基地，这样一来，我们把它变成了创意农业。

· 故事三·

我们在陕西永寿县做了一个项目，也出了问题。这是一块农村的地，怎么来的呢？农村扶贫会腾出来宅基地，农民上楼，增减挂钩。（比如占了600亩宅基地，上楼后是100亩，剩下500亩县城收储用作用地指标。）增减挂钩用地在河北、山东都是一个套路，比如国家给10万，县里扣2万，镇里扣2万，政府花6万可以把地整理出来。卖出去的话，工业用地20-30万一亩，住宅用地300万一亩，政府赚价差。

我们最终在这块地里开发了一片小区。为什么政府愿意给我们建设用地呢？我和政府谈条件：“这17000亩有林地、有荒地、有基本农田，做休闲农业，不赚钱，你得给我配土地指标啊！”政府就给我配了。

后来，咸阳当地的开发商找到我，我重新把项目进行规划，变成大型农业迪斯尼主题公园，林地绿油油，四季色彩斑斓，鲜花盛开，重点是离西安很近。我和政府说:”可以预计吸引100万西安白领来玩，多给我点建设用地，我还能再这里建酒店配套旅游业啊。白领来，招商；有钱人来，引资。”这种有政绩的事，政府当然愿意降价了，甚至还配套农业补贴和贷款。

最后，我们拿了6000万政策补贴，一个亿的银行贷款，拿了低于市场价格的国有土地。

· 故事四 ·

这是一个反面例子。一个四川腾冲的分站，有哥四个姐五个，盖了九间大房子不说，还把村民的地盘了过来，弄了2000万准备在村里种雷竹，结果半年后被抓起来了，拘留了十天。为什么呢？因为那是基本农田，他却种了经济作物。

我把他们救出来了，去和县长谈。县长说:”你要回乡投资2000万是好事，但不能盲目干。如果你老老实实先找政府做方案，再招商引资，基本上回乡项目都是一比一配套，还补贴2000万，你现在白自己投了。你种竹子，县里批给你就能合法，否则土地局一告就是违法的了。”

· 结语 ·

所以说，一定要警惕农村的土地政策，不然真的会遇到很多坑。也希望这些真实的案例可以给大家提供一点点关于农村土地流转的思路。

在这里我可以透露个事儿：国务院前段时间下文件说让一亿农民进城，而执行部门住建部也表示要建设1000个城镇化的试点，会拿到至少800个亿的配套资金，年息1.8，远远低于银行贷款。大家不妨揣摩一下其中的商机。